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房價泡沫悄破滅 房地產已經進入總量過剩時代
房價泡沫，正在一線城市悄然破滅。這次與2008年不同，2008年中國處於總量短缺狀態，而今天房地產已經進入總量過剩時代。
在所有投資的信條中，我信奉兩句話：一、隻有泡沫和崩潰；二、大類資產的收益率長期中是平均化的。而中國房地產似乎違反瞭這兩個信條。是信條錯瞭？還是房地產的周期沒到？
我工作之初，就牢牢地記住瞭一句話："要敬畏頭頂的星空恪守內心的道德法則"。
我相信，大類資產回報的法則必有其規律。房地產的資產價格周期，大致遵循庫茲涅茨建築業周期，當建築業達到無以復加的繁榮之後，必然會迎來長期衰退。
我們測算一下每年建設多少房子才是合理的？如果房子的保質期是20年，每年為一個人建1平方米的住宅，在一個永續期內人均住宅面積就是20平方米。如果房子的保質期是50年，每年為一個人建1平方米，在一個永續期內人均住宅面積就是50平方米。2003年之後，新建住宅中磚混結構的壽命應該不低於50年，鋼混結構的壽命應該大於80年。也有人說，中國城市規劃經常變，剛建瞭就要拆。這純粹是主觀臆斷，以偏概全。我還沒聽說過2003年之後建設的住宅小區被整體拆遷的。
一個社會，每年為每個社會成員建設多少房子是合適的呢？大致是人均1平方米左右。
中國在2008年之前的30年改革開放歷程中，住宅供給嚴重滯後。直到2008年，我們剛剛達到人均1平米的年度住宅竣工量。然而，2008年之後，國際需求萎縮明顯，中國2016哪家銀行信貸利率最低信貸年息作為世界工廠的發展空間已經遇到瞭天花板。此時，社會資源集中地湧入基礎設施建設和房地產建設。到2013年，中國年度住宅竣工已經達到25.8億平米，人均約2平米，當年住宅開工約32億平米，人均月2.37平米，這也意味著2015年住宅竣工量將增長到該水平。如果按照這個量，保持不增長，住宅壽命按50年計算，中國長期人均住宅也將達到118平方米，三口之間的住宅面積將達到335平方米。
這顯然是瘋瞭！三口之傢150平方米的住宅就足夠瞭，怎麼會需要335平方米呢？即便美國這樣一個地廣人稀的發達國傢，也不可能達到那樣的天量。這隻能說明一個問題：目前的建築量太大瞭。換句話說，目前房地產和建築業已經處於庫茲涅茨周期的極限頂部，將迎來長期衰退。
中國正在經歷著人類歷史上空前的建築業繁榮。2013年，建築業住宅竣工達到25.9億平方米，所有房屋竣工為38.9億平方米，施工面積達到113億平方米，人均分別達到1.91、2.86、8.31平方米，嚴重超越瞭建築業泡沫警戒線。
中國的城市化一直滯後於工業化，居民住宅建設全面啟動是在1998年住房分配貨幣化改革之後，此前欠賬嚴重。因為要償還此前供需缺口，住宅總量平衡尚未實現。預計最晚到2018年，中國居民住宅將進入總量過剩，屆時面臨的將是建築量斷崖式下滑帶來的大衰退，非核心城市的房價整體崩潰。
救市，似乎是在救經濟，在救我們每個人的房子的價格。實際上，都錯瞭！救市，隻是救開發商而已，而花的錢，是納稅人的錢，同時，還騙瞭更多的無辜民眾在不該買房的時候買瞭房。因此，政府救市是對民眾的犯罪。
當建築業處於長期下行的通道初期，開發商將面臨很大的存貨消化的壓力。如果政府這時候救市，開發商會趁機消化掉存貨，然後溜之大吉。納稅人的錢被花瞭，買房人的錢也被騙瞭，衰退依然不可避免。
政府的錢應該用來做好廉租房等住房保障，用來做好失業救濟。讓該倒的企業倒，隻有資產泡沫崩潰瞭，才有廉價的要素，新生的企業就會誕生，來接納更多的就業。
健全的社會保障是安全度過軍公教貸款率利建築業波動的關鍵。2018年可能到來的建築業大衰退是以居民住宅總量平衡為前提的，如果引導得當，有居住保障的人們就不會有群體性極端行為。誠然，泡沫的破滅意味著資本的噩夢，意味著社會財富的重新分配，意味著舊產業的就業群體遭遇不幸。這對政府的公共保障機制提出更高的要求。保護泡沫不破滅，意味著提高瞭轉型的成本，實為飲鴆止渴。政府不應該拿納稅人的錢盲目地補貼所謂的新興產業，政府顯然不可能比企業傢更清楚什麼才是未來的主流科技。政府的補貼與泡沫破滅所帶來的新興產業發展條件相比，無疑是微不足道的。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-11/08372725455.shtml
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